Como parte de la campaña “Protege lo que construyes” que ha lanzado Cemento Sol, cuya finalidad es concientizar sobre la importancia de proteger los hogares con viviendas construidas de forma segura, el ing. @Enrique Pajuelo, director de Capeco, expuso el tema “Construyendo formalidad para tener viviendas seguras”.
Ollantaytambo Cusco
En su disertación, el destacado empresario gremial que la construcción responsable tiene tres desafíos innegables, las ciudades peruanas que apuntan hacia un desarrollo y cohesión social; la gestión de la obra pública que busca integridad, calidad y eficiencia; y, la informalidad extendida que busca sostenibilidad y legalidad.
Señaló que en la actualidad las familias viven en peligro con viviendas en riesgo. Recordó que entre 1996 y 2009, las viviendas informales eran el 69.5% de la producción habitacional en Lima Metropolitana, y para el periodo 2008 y 2020 alcanzó 67%.
Destacó que en este período 2008-2020 Lima Este alcanzó el 87.6% de producción informal, Lima Norte el 83.3%, Lima Sur 72.4%, Lima Sur y Balnearios el 77.5% y Callao el 72.6%, lo que en promedio genera ese 67% de producción informal, y que solo el 33% es producción formal. “Esto ha sido producto de las malas decisiones administrativas que impidieron que la producción informal de vivienda se redujera más”, señaló Pajuelo.
De otro lado, el especialista en temas de formalidad, mencionó que en lo que respecta a los espacios urbanos, el 93% de la expansión urbana en 43 ciudades más grandes del Perú fue informal o ilegal, entre el 2001 y el 2018.
Impacto de la construcción informal
Asimismo, agregó que la construcción informal de viviendas genera una gran vulnerabilidad frente a fenómenos naturales. Recordó lo sucedido con el sismo de Pisco el año 2007 (8.0 Richter), que provocó la muerte de 595 personas y dejó heridas a 2,291; pero además quedaron 76,000 viviendas destruidas o inhabitables.
Igualmente añadió que un posible sismo en Lima de magnitud de 8.0 en la escala de Richter, provocaría en minutos la muerte de 51,000 personas y dejaría un promedio de 690,000 heridos y un promedio de 550,000 viviendas destruidas o inhabitables.
La construcción informal de viviendas, precisó Pajuelo, encarece el acceso a los servicios públicos para las familias de bajos ingresos. Puso como ejemplo el Proyecto Aeródromo de Collique Comas-Lima donde se construirán 10,624 viviendas sociales, cuyo costo de dotar de servicios de agua y desagüe significará un costo de S/ 664 por vivienda. Añadió que si esto se compara con el Proyecto Especial Pachacútec Ventanilla-Callao, donde existen 47,700 viviendas sociales, el mismo costo de obra para dotar de agua y desagüe a cada vivienda es de S/ 6,513 por vivienda. Lo que significa que la diferencia entre la formalidad e informalidad es impresionante.
Los nuevos desafíos en formalización
El especialista señaló que cada vez es más difícil titular porque muchas de las zonas que se ocupan son zonas de riesgo, y donde además hay interferencia de vías o terrenos de propiedad privada. Precisó que desde que se inició el proceso de titulación en los años 90, se ha producido un proceso de “reinformalización” por transferencias no registradas a terceros o subdivisión entre miembros de la misma familia.
“El acceso al crédito no se ha plasmado porque en el 80% de las propiedades formalizadas se ha construido sin licencia o sin independización de aires, por lo que no sirven como garantía”. Acotó que las municipalidades dificultan el otorgamiento de licencias de edificación (encareciéndolo o demorándolo), reduciendo incluso la posibilidad de acceder a los programas de subsidio habitacional (Techo Propio – Sitio Propio).
“Los Registros Públicos no están preparados para registrar viviendas de familias de bajos ingresos. El titular, sin promover la oferta de vivienda formal se convierte en un incentivo para la invasión, el tráfico de tierras y el crecimiento de la construcción informal”.
Necesidad de un nuevo enfoque
“No se puede continuar con un modelo en el que sólo se amplían periódicamente los plazos para regularizar, se hacen rentables las invasiones y construcciones informales, se promueve la corrupción, violencia y extorsión; se crean redes de corrupción, fraude y lavado de activos, surgen “zonas liberadas” con su “propia legalidad”, e inclusive se encarece el acceso a los servicios públicos o a la vivienda formal”, remarcó el director del gremio empresarial de la construcción.
Viabilidad del nuevo enfoque
“Estos esfuerzos permitirían reducir segregación socio – espacial; promover buenos hábitos en los usuarios y difundir beneficios de la formalidad. Se debe continuar con la titulación, pero a su vez dar incentivos para la formalidad más que reprimir la informalidad, es decir Construir formalidad. Igualmente se debe enfrentar de manera integral y coordinada todos los obstáculos que impiden el acceso a la construcción formal”, detalló.
Soluciones ante la problemática
Para enfrentar esta problemática se deben abordar cinco aspectos puntuales: Suelo urbano, materiales y servicios de calidad; diseño y construcción formales. Así como también condiciones laborales adecuadas y cultura de la formalidad.
Agregó que es necesario impulsar acciones en todos los ámbitos de la construcción informal; añadiendo que el rol del sector privado es vital para hacer eficiente el proceso de formalización de la propiedad, de la construcción y del acceso a servicios.
Generación de suelo urbano
Respecto a la generación de suelo urbano, el director de Capeco, resaltó que es necesario la adopción de un sistema de planificación territorial, basado en 6 macrorregiones, una de las cuales corresponderá a la capital de la República. Asimismo, se requiere la creación de una Empresa Pública de Suelo, dependiente del Ministerio de Vivienda, que incorpore tierras estatales al mercado de suelo.
De la misma manera se requiere la actualización de planes urbanos y catastros en 40 ciudades más importantes, con financiamiento del Ministerio de Vivienda. Igualmente, la modificación del modelo de inversión en infraestructura de servicios públicos, en especial agua y saneamiento; así como también el establecimiento de mecanismos de facilitación de proyectos privados de vivienda social, en el Ministerio de Vivienda; y la ejecución de proyectos integrales de mejoramiento de barrios marginales y destugurización de áreas urbanas y hábitat rural.
Provisión de materiales de calidad
Sobre el segundo aspecto puntual, señaló que se requiere el impulso a la participación de proveedores formales en los programas estatales de vivienda y mejoramiento urbano; así como la extensión del beneficio de menores tasas de interés como el que otorga el Bono Verde del Crédito Mi Vivienda al programa Techo Propio y a proyectos que emplean materiales certificados.
Así también el desarrollo de un programa de investigación en materiales, combinando recursos de SENCICO y empresas proveedoras privadas; la realización del programa de capacitación de maestros de obra, dirigido a difundir el buen uso de materiales, identificando los productos adulterados, pero, además recalcó, la persecución y sanción a la falsificación de productos, así como a la producción informal, en coordinación con SUNAT, municipalidades.
Optimización del diseño y construcción
Sobre el tercer aspecto puntual, Pajuelo señaló que se necesita el fortalecimiento de programas sociales, en particular Techo Propio, a los cuales se debería otorgar mayores recursos presupuestales, para llegar a 75 mil unidades por año. Así también el perfeccionamiento en la modalidad de construcción en Sitio Propio, dada su importancia en la atención de la demanda de vivienda social; así como también vincular la titulación predial y la formalización de construcciones a los programas de vivienda y mejoramiento de barrios.
“De la misma manera se necesita el desarrollo de investigaciones a través del SENCICO, que permitan la innovación, elevar la calidad de la vivienda social y la productividad de los procesos en sistemas constructivos, diseño arquitectónico e ingeniería, y en la gestión de la construcción”.
Agregó que se requiere la implementación de programas de asistencia técnica dirigidos a reducir el riesgo de mala ejecución de los procesos de construcción progresiva a cargo de maestros de obra. A la fecha, añadió, se han construido casi 400 mil viviendas bajo la modalidad de construcción en sitio propio. El especialista destacó que esta modalidad está dirigida a construir módulos básicos de crecimiento progresivo a familias que tienen lotes titulados en barrios marginales, a través de pymes constructoras; sin embargo, agregó que el programa tiene debilidades que es necesario corregir urgentemente. Entre ellos el del riesgo de la reinformalización de las viviendas, puntualizó.
“Capeco y la Asociación Peruana de Entidades Técnicas (APET) proponen una estrategia integral de modernización de esta modalidad que contempla principalmente Promover innovación en sistemas constructivos, diseño arquitectónico y de ingeniería y gestión de la construcción, para incrementar la calidad de la vivienda”, resaltó Pajuelo.
Asimismo, desarrollar un producto de crédito hipotecario para otorgar soluciones habitacionales completas y no módulos básicos a familias que tengan capacidad de endeudamiento. Optimizar condiciones de acceso de las ETs a fianzas bancarias, para reducir costos financieros y un flujo de recursos más eficiente hacia las obras. Igualmente, promover una mayor articulación de los proveedores formales y las entidades técnicas, para asegurar empleo de materiales seguros y de calidad en las viviendas.
Igualmente, añadió que se debe requerir a los gobiernos locales el cumplimiento de plazos y costos de licencias automáticas, supervisión y conformidad de obras además de facilidades en SUNARP, así como también agilizar y transparentar asignación de los Bonos Familiares Habitacionales, para generar confianza entre entidades técnicas, beneficiarios e instituciones financieras; supervisar el 100% de las viviendas con participación de colegios profesionales.
Condiciones laborales adecuadas
Con relación al cuarto aspecto, señaló que se debe promover el cumplimiento de las obligaciones salariales y de seguridad en proyectos públicos, especialmente en gobiernos regionales y locales, y privados. Puntualizó que ello requiere fortalecer a SUNAFIL y de la Contraloría, así como fomentar la certificación de competencias de los trabajadores y profesionales del sector construcción, para incrementar la productividad en el sector construcción.
Igualmente, el director de Capeco precisó que se debe desarrollar investigaciones y análisis de prospectiva para anticipar el impacto de las nuevas tendencias en los procesos y sistemas constructivos, con la finalidad de reducir el riesgo de ”obsolescencia laboral”; así como también, se requiere combatir las acciones de seudo-sindicatos de construcción que fomentan la violencia en obra y, muchas veces, son aliados de los traficantes de tierra.
Promover una cultura de la formalidad
“Sobre el quinto aspecto se debe desarrollar campañas de promoción de la formalidad especialmente en familias, maestros de obra y trabajadores en obras de construcción. De la misma manera se deben dar reconocimiento y difusión de prácticas que promuevan la construcción formal a cargo de entidades públicas y privadas”, detalló Pajuelo.
Así también, señaló se necesita la adopción de mecanismos que faciliten el acceso a información técnica sobre materiales de construcción; igualmente el fortalecimiento de asociaciones de propietarios, vecinos y organizaciones comunales; la incorporación de componentes pedagógicos en pro de la formalidad en el currículo escolar, sobre todo a través de TICs (Tecnología de información y comunicación); y la difusión masiva y permanente de programas estatales de vivienda (incluido el de titulación), con un mensaje coordinado de actores públicos y privados.
Metas para la producción formal de viviendas al 2026
Finalmente, el director de Capeco, ing. Enrique Pajuelo, señaló que se necesita incrementar ejecución de obra pública pasando del 62% al 90% de presupuestos, mejorando modelos de contratación y gestión de infraestructuras y edificaciones. Igualmente se necesita producir 150 mil viviendas en áreas urbanas al 2026, de las cuales 100 mil corresponderían a la adquisición de viviendas y 50 mil a la construcción en sitio propio, el 86.7% se encontrarían dentro del rango de vivienda social, resaltó.
Así también se necesita construir 25 mil nuevas viviendas anuales en áreas rurales, con sistemas alternativos de construcción, servicios básicos y mejora de capacidades productivas de las familias. De la misma manera se requiere mejorar integralmente mil barrios marginales en todo el quinquenio, lo que incluye la dotación de servicios básicos, equipamiento urbano, mitigación de riesgos, integración a la ciudad y mejora de condiciones de vida de más de 1 millón 200 mil personas. Y también se debe dotar de planes y catastros urbanos a las 40 ciudades más importantes, para constituir un sistema urbano nacional, promover las inversiones urbanas y suelo para el desarrollo de una oferta sostenible de vivienda, empleo y equipamientos urbanos, remarcó Enrique Pajuelo.